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去年新生兒只有18萬,少子化對台灣社會與經濟造成的影響會越來越嚴重。

 

初內政部公布2018年全台新生兒數:18萬1601人,是近8年最低、或是戰後嬰兒潮以來第2低的紀錄,少子化越演越烈。一般把人口變化、新生兒多寡視為社會現象,但實際上人口數與經濟息息相關、互相牽扯影響,台灣新生兒數量持續低迷的長效影響其實都己出現。

 

新生兒從每年40萬掉到20萬,人口紅利消失

台灣在戰後嬰兒潮時期(1945-1965年),每年新生兒數量多在40萬以上,嬰兒潮的最後一年也有40.9萬新生兒;1967年後掉到40萬以下,不過1978年之後又回到40萬以上,1983年後再掉到40萬以下且不再回頭、快速下降,3年就跌破35萬,2001年再破30萬關卡,2008年破20萬關卡,此後10年新生兒數都在20萬上下浮沈。

 

新生兒人數其實與長期經濟表現有密切關係,這就是經濟學上所謂的「人口紅利」;如果新生兒數量多,勞動人口(一般定義指15歲到64歲人口)占總人口比例會持續上升;經濟成長率是與前一年相比,即使生產力未提升,只要勞動人口增加,還是會有更多產出,因此伴隨著會有經濟成長的效應。

 

大部份國家在經濟發展過程,都曾享受人口紅利;學者研究就認為四小龍創造的經濟奇蹟中,人口紅利扮演重要角色,有3分之1的成長來自人口紅利。

 

新生兒數減少,代表的是20年後出來工作的人數變少,它對經濟的影響是長期且長效;台灣的新生兒數減少多年後,人口紅利正逐漸消失。2015年,台灣勞動人口達1711萬人的高峰後開始下降,照國發會的推估,2022年台灣人口開始衰退,2027年人口紅利消失。

 

少子化帶來教育、消費、經濟的全面影響

當然,另一個有趣的現象是:經濟也可能影響新生兒數量;1978年左右新生兒數重回40萬以上達5年,可能與經濟起飛期有關;經濟變差時新生兒數會減少,如金融海嘯之後的2010年,新生兒數降到16.6萬歷史低點。

 

這些現象,對經濟到底有什麼影響?只要回想一下幾十年前,台灣經濟起飛年代就好了─生得多人口增所以消費暢旺、房子一直蓋、學校一直增、各種需求持續上揚,因為整個社會與經濟都處於強勢擴張期,似乎大家都擁有無限機會,經濟成長率掉到6%就是表現很差,政府要道歉─現在經濟成長2趴多政府就可誇口自己好棒棒。

 

把這個幾十年前的景象,倒過來想,大概就差不多是少子化後台灣未來要面對的景況了。

 

人口減少房地產難有指望

人口停滯且幾年後就要衰退,代表的是消費人口變少,台灣民間消費再難現過去兩位數成長榮景,能維持現在2-4%成長就算不錯;低迷3年的房地產,業者時常吹噓說馬上要復甦再現榮景,但從人口結構看,不必太相信。

 

現在房市以自住為主,撇開換屋族不談,首購者的年齡以30-40歲為主,現在這個年齡層的新生兒數大概在每年35-40萬左右,但未來很快就要降到20萬左右,等於說長期趨勢是首購族人數一直減少,除非投機炒房再起,否則房地產要再現榮景很難。

 

而除了嬰幼兒用品、婦產科等早就受影響的產業外,另一個已受衝擊但最慘烈期尚未到的是:教育產業。中小學是早就受影響,大部份都以減班、每班人數變少因應,如果新生兒數可穩定在20萬上下,未必要再作縮減。但高教則是才迎來新的衝擊─現在進入大學、研究所的學生出生時,每年新生兒數猶有30萬上下,但很快就掉到20萬左右,這代表未來台灣高教要再少掉3分之1的學生。

 

高教衝擊才開始,私校與冷門科系將減少3成

現在後段班私校已有不少招生不到5成,甚至國立頂大缺乏就業市場需求的研究所,招生掛零者比比皆是,幾年內社會應該就可看到更多私校退場、更多科系裁撤。台灣有數萬名流浪博士、流浪教師,一直期待能進入學校執教,從趨勢來看,台灣高教處於持續縮減中,要找教職只會越來越難,效法「雞排博士」早早轉業方是正道。

 

少子化、人口紅利消失的另一個面相是:悲慘的扶養比,簡單講就是社會老化,仍在工作、有生產力的人越來越少,這些工作者要扶養的退休老人與孩子越來越多。

 

去年台灣的總扶養比是37.9%(白話文講就是接近3個工作人口,去扶養一個老人小孩),民國165年時,扶養比接近100%左右─即差不多一個工作人口就要養一個老人小孩,夠辛苦也夠慘吧?

 

屆時台灣65歲老人占4成,是一個超超超高齡社會,到時整個社會與經濟是什麼景況,或許可先參考現在老人占比近3成的日本吧:日本泡沫經濟後的「失落20年」,有人就直言以「經濟老人病」名之,台灣經濟已隱然有「初老」現象。

 

台灣的少子化與人口快速老化問題,歷屆政府都提出各種獎勵生育政策、馬政府甚至稱此為「國安問題」,但從數字來看,效果全無,少子化依然如故。台灣如果既不能打破少子化困境、讓國人願意多生,又不願放寬移民,未來就註定要接受經濟低成長到停滯的結果,大家也只能各自作好在超超超高齡社會生存的打算與準備了。

 

 

(文章參考自: 呂紹煒專欄 https://goo.gl/smyrPZ )

 

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一系列十大建設會在接下來的8年內竣工。 總值超過100億澳元的投入,布里斯班目前已經超越墨爾本成為最宜居的城市,而十大建設再發展下去,布里斯班的前景將十分看好。

 

我們來看看這十項建設有哪些呢?

No. 1 Cross River Rail

超過50億澳元

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鐵路連接布里斯班南北,將大幅緩解目前城市交通壓力,並且帶動周邊產業經濟。此項目是昆士蘭最受重視也是最優先考慮的基礎建設, 總長10.2米,從Dotton Park 到Bowen Hills, 有5.9公里的隧道穿過布里斯班的市中心和布里斯班河,因此美其名(Cross River Rail), 共經5個站點:Boggo Road, Wolloongabba, Albert Street, Roma Street 和 Exhibition showgrounds。

 

No. 2 Queen’s Wharf

30億澳元

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是由The Star Entertainment Group, Chow Tai Fook (周大福企業有限公司)and Far East Consortium (遠東發展有限公司)制定的一個大型國際度假村。此項目包括眾多設施:跨河大橋, 1500-1600人座的新型劇院, 5星酒店 (Rosewood Hotel, Dorsett Hotel), 6星酒店(Ritz-Carlton), 50多家餐廳,12個足球場大小的公共活動區等等。預計能為布里斯班帶來近10,000個工作崗位,並且帶來近17億的旅遊消費。

 

No. 3 Brisbane Live Precinct

20億澳元

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世界最大娛樂公司之一AEG-Ogden推出的項目, 其靈感構思為布里斯班麥迪遜廣場,喜歡音樂電影、體育賽事、搖滾會所等年輕族群,將不能再說布里斯班很無聊之類的了,因為這裡將會變得時尚又好玩。

 

No. 4 Brisbane Metro Rapid Transit System

15億澳元

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近幾年,布里斯班人口火速成長,原有的大眾交通系統皆已滿載,因此布里斯班市政府決議借此快速公交系統完善交通問題。地鐵建設是人們能公交通地鐵站, 並且鏈接Cross River Rail。

 

No. 5 Brisbane Airport’s Parallel Runway

13億澳元

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機場新跑道, 直到2035年,預計新跑道將會帶給區域經濟帶來每年50億澳元的收益。布里斯班機場每周進出航班超過3300班次, 每年旅客吞吐量超過1970萬人次,擁有44個國內航線和31個國際航線。目前中國東方航空、南方航空、海南航空,都已經開放了布里斯班的重要航線。

 

No. 6 Millennium Square

20億澳元

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曾經是灰姑娘的Bowen Hills, 如今要麻雀變鳳凰了。全新的商業中心在Bowen Hills這個地區。媒體老大總部將落座:The Courier Mail, The Sunday Mail, The Australian, Quest, News Regional Media 和Sky News, 充滿文化氣息的點出了這個地方未來的知識分子聚集量力度。

 

No. 7 Brisbane Quarter (300 George St)

10億澳幣

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布里斯班首個W Hotel, 這個即將的地標地址,包括一個39層的寫字樓, 一個82層的豪華公寓, 一個7層的地下車庫, 布里斯班將不再村味,即將世界級、國際化。

 

No. 8 Howard Smith Wharves Development

1億澳元

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此項重建計劃目的在建一個河邊綠地和商業建設,河岸城市一直是布里斯班非常重要的生活風格,這個風格的亮點使得在進行發展的時候,仍然希望被強調保留。希望布里斯班既是藍天綠地的城市,又國際現代。

 

No. 9 Brisbane Showgrounds

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對每年的Ekka(皇家兒童節場地)舉辦地進行升級、整修擴建。將成為布里斯班博覽中心, 未來此地將能舉辦大型博覽會,展銷活動,同時帶動周邊許多住宅項目。

 

No. 10 Northshore Hamilton

超過50億澳元

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此項目是布里斯班最大的河濱市區發展計劃。將建設為布里斯班的標誌。共有304公頃的工業區將會轉型, 建設成沿河2.5米的繁華河濱高端時尚區。

 

(文章來自: AMEC 澳準留學移民  http://www.amecnews.com/brisbane-top-time-major-project-list/ )

 

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泰銖的升值代表強勁增長的經濟蓬勃的觀光業表現大量湧入的外資以及持續擴建的基礎建設

泰國經濟的成長著眼可見,同時也讓大家好奇:泰國政府是否會提升利率以控制通貨膨脹?

 

泰國的通貨膨脹率在2018年第三季提升到1.6%,使得政府自2011年以來首次升息。過去幾年,泰國的低利率是促進經濟發展的主要動力,但也造成了全國大量舉債的問題。銀行業目前已經展開更嚴格的放貸審核,分析師透過幾項重要指標,推測2018年底將會有調升利率的可能。

 

儘管有跡象顯示須加息,泰國銀行的總裁 Veerathai Santiprabhob仍表示提升利率不是當務之急。在眾多的猜測與推斷中,有一項結果是相當確定的-那就是利率在短期內會提升。這樣的利率變化,會如何影響您在泰國房地產的投資呢?

 

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外國投資人該注意的事項

利率提升通常會連帶提升國家貨幣價值,也就是泰銖的匯率。這對於出租房地產、以泰銖計算收取租金的外國投資人來說是件好事,因為不僅提高投資收益的價值,外國房地產投資人也可以將泰銖存在有更高利率的泰國銀行,享受到更多的投資回報。對所有想在泰國購買房地產的人來說, 升息後泰銖匯率走升,而您本國貨幣相對弱勢,現在正是投資加碼泰國的好時機。

 

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房屋抵押貸款 

利率提升會直接影響房屋貸款和抵押貸款,借貸成本越來越高的情況下,更多當地買家希望在短期內就能以固定的利率完成支付。目前以浮動利率借貸購屋者,都應考慮在浮動利率提升以前將貸款改為固定利率的方式支付。

 

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房地產價格

推測如果提高抵押貸款的利率,將降低房地產購買需求,連帶降低房地產的市場價值。投資人也必須注意,房地產價格並非只受到利率影響,其他重要經濟因素如就業率、工作收入、國內生產毛額與整體經濟展望等等都會影響房價。在政府積極發展重大基礎建設,以及觀光業收益持續增長兩大利多情況下,泰國的經濟發展前景看好,因此房地產價格也可能在利率提升的情況下,持續穩定成長。

 

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租賃市場

利率提升對於房地產投資人來說是利大於弊,因為租金收益會隨之提高。當房屋貸款成本過高時,當地人傾向以租屋代替買屋,避免支付過高的貸款利率,因此利率提升將會增加泰國的租屋需求。

 

利率的提升是否有助於投資呢?如果您在泰國持有房地產,最佳策略是出租並賺取租金。如果您正在尋找投資標的,建議您在利率提高前進行投資,才有機會最大化投資報酬。現在就到 www.sansiri.com 尋找最適合您投資的泰國房地產目標吧!

 

(本文轉載自 Sansiri News: https://www.sansiri.com/cnt/news/--331/ )

 

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不久前,泰國總理巴育的一則命令,引起了不小的波瀾。

這位前泰國軍隊一把手以強有力的手段下令,命泰國國家安全委員會開始研究建造克拉運河。

這是一條在泰國南部地區的120公里長的運河項目,將讓東亞和東南亞國家進入印度洋的長度,縮短1200公里。

這個構想在350年前就提出了,但此後一直沒有公開實施。如今泰國政府最高當局下令對此進行可行性研究,這條承載著泰國和眾多國家夢想的「世紀項目」開始邁出了重要一步。

 

一些觀察如下:

 

第一,克拉運河的意義是什麼?

其實如果你在西方媒體查看,會發現這條運河名叫泰國運河,所謂克拉運河,只是以假想的開鑿地點克拉命名而已。

這條運河將泰國伸向馬來半島的一條狹長的領土「攔腰截斷」,讓泰國成為第二個馬六甲海峽。當然如果運河修建成功,馬六甲海峽的戰略意義將大大折扣。

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如今馬六甲海峽集中了東亞和東南亞進入印度洋的80%的運力,這不僅在戰略上具有重大風險,在實際運營上其實也讓海峽不堪重負。

特別是預計到到2025年,通過馬六甲海峽的船隻數量可能會出現飽和狀態,這或許也是泰國希望開鑿運河的一個理由。

 

第二,這條運河開通誰最有利,誰的利益會受損?

簡而言之,誰利用馬六甲海峽最多,誰肯定對泰國開鑿運河最高興。誰從馬六甲海峽的航運獲益最大,誰肯定就最反對啊!

中日韓等東亞大國,肯定對泰國開鑿運河持有積極的態度。因為這些國家對馬六甲海峽需求巨大,只有通過這裡,才能讓中東地區的石油源源不斷運到東亞來。

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而一旦開鑿泰國運河,從中東的石油進入東亞,將縮短1200公里的路程,顯然無論是在時間還是在成本上,都會讓這些石油進口大國樂開花。

而原來從馬六甲海峽巨大航運中獲益的馬來西亞、印尼、新加坡等國,雖然表面不好反對泰國開鑿運河,但無疑將在運河完成後,利益肯定受到波及。畢竟馬六甲海峽的運量下降,就等於兜里的錢變少了嘛!

 

第三,美國印度擔心什麼?

要注意到一個有趣的現象是,印度人對泰國開鑿運河表示了一定的擔憂。

印度政府消息人士稱,巴育總理要求對運河的開鑿進行可行性研究的決定,可能意味著該項目可能在未來10年內完成,迫使印度軍方重新考慮其規劃和準備應對東亞國家海軍日益增長的風險。

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在印度看來,這條海峽不僅可以通過運輸船等商業船隻,還可以通行軍艦和潛水艇。就如同如今馬六甲海峽,既是商業運輸通道,也是軍事上重要的樞紐一樣。

所以,既然商船能減少1200公里路程到印度洋,那麼東亞國家軍艦自然也可以減少這麼多航程了。如果發生衝突,顯然對印度的威脅更大了。

美國有分析人士也擔憂,認為馬六甲海峽等地,從地理上可以形成對華的一個包圍圈,而泰國開鑿運河的話,讓我們一直擔心的「馬六甲困境」或許就此可以打破,對美國戰略也有影響。

 

第四,泰國運河的反對聲音來自哪裡?

其實主要是經濟原因。

120公里長的運河,等於北京到天津的距離,這可不是鬧著玩的。這麼長的距離顯然需要花費巨大。而且周邊相關配套設施的修建,以及貨物集散等都需要重大經濟項目的支持。

積極支持該項目的泰國運河協會,則計劃建設兩個大型自由貿易區和一個新的國際機場。這些花費更是不菲。

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目前有中方公司對此有興趣,甚至有公司提到提議引進3萬多名中方工人建造運河。

此外安全保障也需要大筆的資金的扶持,因為當地有一些分離主義勢力或許會利用運河釀成事端。

此外也有泰國旅遊方面人士擔憂,運河可能會破壞安達曼海沿岸泰國度假城鎮的旅遊收入。當然也有人從國家戰略方面的考慮,認為對泰國安全會有潛在風險。

 

(本文轉載自 :  http://www.orgs.one/show/420546 )

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主題: TENOR - Brisbane Teneriffe 富人區最稀缺的建案

日期: 120

時間: 13:30 - 16:00

地點: 台北市大安區忠孝東路四段2854

 

📌【立即報名 1月20日-澳洲說明會】:  https://goo.gl/a55LZv

 

 

🔥【建案位置】:  https://goo.gl/maps/4q7f6qdyzvp

🔥【建案影片】  https://youtu.be/lSq_STnOXCQ

🔥【建案介紹】: https://goo.gl/5jUkZn

 

【建案特色/優勢】:

💪布里斯Teneriffe區

位於布里斯班市中心以北2公里處,位於布里斯河畔。

是布里斯最獨特也是最貴的富人區, 平均房價為 265 萬澳元, 此區公寓為主, 這裡的公寓大多屬於奢華類型。( Teneriffe 為位於 New Farm 富人區, 邊則為 Newstead 新富人區 )

主要工作族群以管理階層和專業人士為主, 主要族群週薪平均約1500澳幣 (平均162萬台幣年收)。

房屋需求與詢問度高於布里斯本整體平均數, 布里斯本房價中位數最高的區域, 房價中位數仍持續上升。

極難取得,幾乎沒有空地可供應

 

💪TENOR 這個位於 Teneriffe 區的建案, 超稀缺, 原因是這裡以後非常有可能不會有任何全新的開發, 因為已經沒有

TENOR 只要 43.3萬澳幣起就能入主

 

【建案資料】:

共一棟8層樓,46 , 預計2020第二季完工

房型大小:
   11:   58 – 63  sqm
   22:  84 – 116 sqm
   32: 115 – 125sqm
   3+ MPR : 184 – 186sqm


價格區間:
   11:  432,500 – 440,000澳幣  (15)
   22:  635,000 – 695,000澳幣  (22)
   32:  795,000 – 905,000澳幣  (6)
   3+ MPR:  1,375,000 - 1,385,000澳幣 (3)

 

【生活機能】

   Gasworks Plaza購物中心是一個奢華為主的生活購物區, 目前有30間商鋪, 包括診所, 藥局, 兩間超市, 退休中心AVEO, 健身中心和許多高端餐廳裡。

   不僅有Woolworth 之外, 還有高級超市Standard Market 和生鮮海鮮餐廳(海鮮超市) , 為的就是符合Teneriffe Newstead這邊高收入居民的生活。

   TENOR距離GasWorks Plaza 走路僅1分鐘

   更多詳情請上: https://www.gasworksplaza.com.au/

 

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主題: 泰國海外地產交易安全與稅法

建案: XT-HUAIKHWANG / THE BASE SAPHANMAI

日期: 1 月 26日

時間: 13:30 - 16:00

地點: 台北市大安區忠孝東路四段2854

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🔥XT-HUAIKHWANG:

【建案位置】:  https://goo.gl/5fwK7U

【建案影片】  https://youtu.be/7t6fLq2dm4k

【建案介紹】:  https://goo.gl/uufXm1

 

🔥THE BASE SAPHANMAI:

【建案位置】:  https://goo.gl/W14gF3

【建案影片】 https://youtu.be/fwCQ9x1jfUc

【建案介紹】:   https://goo.gl/WG5Ln9

 

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👉投資好時機!曼谷房地產市場持續增值

在過去幾年內,亞洲新興國家的房地產市場,因為優渥穩定的投資回報與可觀的成長潛力而備受關注,泰國則是其中表現最亮眼的市場 。舉例而言,根據Nexus調查,曼谷Thong Lo區的公寓大樓房價在過去五年內就成長了66%。投資人在曼谷積極尋求投資機會的原因是什麼呢?

 

👉有利於追求職涯與享受悠閒的美好環境

泰國是世界上最受遊客、白領工作者與退休人士喜愛的國家。泰國位處東南亞的心臟地帶,是周邊國家往返的重要樞紐,蘇凡納布(Suvarnabhumi)國際機場更因此名列世界上最繁忙的機場前十名。除此之外,泰國更吸引人的是品牌多元的購物中心、文化底蘊深厚的生活風格、生機勃發的街邊市集以及大量的工作機會,種種正面的因素都使曼谷的人口持續成長。

 

👉穩健強勁的經濟情況將持續走揚

曼谷的房地產價值在過去十年間有著非常顯著的成長,統計至2017年為止,每年的增長率有11%之多。目前泰國的經濟狀況呈現明顯的成長趨勢,從去年的數據可以看出未來增長的潛力。曼谷締造驚人觀光表現的同時,也持續穩固其東南亞交通樞紐中心的地位,未來包括一帶一路(OBOR)等開發計畫,曼谷將與潛力無限的東部經濟走廊相連接。

曼谷正在都會區執行公共交通路網的建設,以鐵路網連結曼谷各個區域。完工後將會大幅提升交通便利性,周邊的居民不用再面對壅塞的交通,可以迅捷往返各個都市。

 

👉其他有利投資的因素

曼谷房地產的租金投資回報率一直維持在5%8%,這樣優異的租金投資回報率在去年排行全亞洲第四名。更有趣的是,泰國房地產市場的資本利得表現中,公寓是最有價值的投資目標。

 

根據DDpropertyPropertyGuru集團子公司)的「曼谷房價趨勢」調查中,房價指數在三年內成長了約100%,表示房地產市場健全,沒有供給過剩的問題。同一個指標也指出,較低的貸款利率與開發商提供的優惠方案,刺激了買氣,吸引買家不斷投入,這一切表現都強化了亞太地區投資者的信心。

在曼谷投資房地產的效益顯得越來越吸引人。相較於泰國的其他區域,曼谷擁有許多新建案於市郊地區,因此欲在曼谷置產的投資者可以有更多購屋選擇。正在開發的基礎建設也將持續推升房地產市場,估計將在未來幾年內創下新高。買家們必須優先考慮投入市場的時機,而現在正是購買房地產的絕佳機會,停止猶豫,開始投資潛力無限與投資回報率穩定的曼谷房地產吧!

 

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泰國軍政府總理帕拉育在2016年提出「泰國4.0」的長期產業轉型計畫,其中一項「東部經濟走廊」,不僅被視為是泰國的中心,亦成為泰國政府銜接中國「一帶一路」的重要佈局,而在台灣的新南向政策佈局,也應積極思考對接。

 

泰國投資促進委員會(BOI)於2018年3月19日於曼谷舉行「泰國飛躍新高點」(Thailand off to new Height)招商大會,吸引外資來促進泰國經濟轉型。泰國副總理頌奇(Somkid Jatusripitak)表示泰國的經濟轉型改革有三大策略:大型基礎建設東部經濟走廊(Eastern Economic Corridor, EEC)數位發展,盼為泰國經濟注入新動能,進而成為東南亞經濟成長的主要引擎。

 

「東部經濟走廊」為「泰國4.0」發展計畫下的旗艦項目。泰國總理帕拉育(Prayut Chan-o-cha)於2016年中提出為期20年的國家發展計畫——泰國4.0(Thailand 4.0),以每5年作為一個發展階段來執行,專注在知識經濟和智慧產業,透過價值基礎和創新驅動的經濟,並強調科技、創新與研發,讓泰國從過往的生產基地逐漸轉型至創新研發與服務業導向型經濟。

其政策目標包括:

  1. 在2036年以前將泰國轉變成高科技、高附加價值、高創造力為主的國家,且泰國人均所得能達到15,000美元的水準;在2020年以前為當地創造10萬個工作機會。
  2. 擺脫中等收入的陷阱(middle-income trap),減緩愈趨嚴重的貧富差距與城鄉發展不平衡。

 

泰國4.0聚焦在十大目標產業,分成兩類:

第一類為「現階段重點產業」,透過先進科技來增加既存產業的附加價值,包括新世代汽車、智慧電子、優質醫療觀光、高效農業與生物科技、食品創新。

第二類產業為「未來前瞻性產業」,在前述既存產業基礎上發展5項未來極具潛能的新科技產業,包括自動設備與智慧機械、航空與物流、生質燃料與生物化學、數位科技物聯網、醫療照護。

 

這10項產業均為高科技、高附加價值和高創造力的智慧產業,足見泰國欲扭轉國家經濟結構的企圖心,透過既有重點產業之升級與轉型,以驅動新興產業的發展,創造泰國經濟成長動能。

 

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泰國4.0的旗艦項目——東部經濟走廊

泰國政府於2016年6月28日通過東部經濟走廊計畫案,尤其是在石化、能源和汽車產業上,預估生產值可望達到泰國GDP的五分之一,發展潛力無窮。

東部經濟走廊規劃於曼谷東部打造從北柳府(Chachoengsao)、春武里府(Chonburi)到羅勇府(Rayong)的產業群聚廊帶,包括在該三府分別設立:

 

1.「經濟特區」,占地共計約13,258平方公里(約臺灣的三分之一)。

2.擴建軍用機場烏打拋(U-Tapao)機場成為國際機場與航空城;建設從曼谷經芭達雅到羅勇府的高速鐵路,以串連首都圈的三大國際機場——廊曼(Don Mueang)、蘇旺那蓬(Suvarnabhumi)與烏打拋,提高航空運輸效率。

3.擴建泰國最大海港——蘭查邦港(Laem Chabang),以及羅勇府的瑪塔普港(Map Ta Phut);興建連結曼谷周邊三大港口的雙軌鐵路,即蘭查邦、瑪塔普與梭桃邑(Sattahip),以整合交通運輸網絡。

 

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(泰國東部經濟走廊示意圖)

目前,泰國國會已於2018年2月8日立法通過450億美元的「東部經濟走廊」計畫,欲將曼谷東部三府打造成貿易與產業群聚重鎮,透過許多外資優惠措施,以振興泰國經濟,例如允許投資者得租用土地高達99年、針對外國專業人員放寬簽證措施、要求行政部門協助快速審核並通過投資案等便捷化措施。根據泰國投資局統計,東部經濟走廊於2017年共吸引93億美元的外資。

 

東部經濟走廊可望成為亞洲重要的戰略通道

泰國政府企圖在2025年東協共同體願景下,將東部經濟走廊建設成全方位、更具現代性與競爭力的核心區域。

 

首先,東部經濟走廊可拓展曼谷大灣區的發展,並連結泰國與日本共同推動的「南部經濟走廊」(SEC)(從泰國曼谷連結至柬埔寨金邊與越南胡志明市)。接著,進一步連結泰國北部和東北部,以及大湄公河次區域經濟合作(GMS),有效與中國「一帶一路」計畫(如中泰鐵路)和日本主導的「東西經濟走廊」對接。最後,成為中南半島、甚至是東南亞地區的中心,透過連結東亞與南亞的區域龐大市場,強化經貿上的整合,進而鞏固泰國在東南亞的地位。

 

東部經濟走廊位於曼谷大灣區,不僅是泰國的中心,亦是東南亞的中心,具有重要地緣戰略優勢。若能順利且有效地整合此區的海陸空三大交通系統,則不僅能連結柬埔寨、寮國、越南、緬甸與中國南部,甚至擴展至太平洋與印度洋,使東部經濟走廊成為亞洲重要的戰略通道。

 

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(北柳)

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(春武里)

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(羅勇)

國內政治情勢搭中國「一帶一路」,為經濟走廊加溫

軍政府推動東部經濟走廊,不僅將加速此地區的開發,為當地發展注入新動能,也可能是為了拉攏民心與企業,以因應2019年即將來臨的大選。泰國政局長年在紅派與黃派中擺盪,政局相對不穩定。紅派多為泰國北部與東北部地區的農民或工人階級,黃派則多為泰國中部與南部以及都會區的中產階級菁英。東部經濟走廊鄰近曼谷都會區,在2011年大選中,除羅勇府為黃派占上風外,其餘春武里府與北柳府均由紅黃以外的第三勢力所獲得。因此,軍政府很可能欲透過東部經濟走廊來鞏固羅勇府的票倉,並拉攏另兩府的選票。

 

近年泰國與中國關係熱絡。泰國政府近日表示欲將東部經濟走廊整合至中國的「一帶一路」計畫。中泰雙方一致同意在「一帶一路」與「泰國4.0」的基礎上,將基礎建設、產業群聚、資訊通訊科技、數位經濟、科技與能源列為未來五年雙方合作的五大重點領域;兩國在發展戰略與政策理念上全面對接。然泰國工業局部門亦強調,東部經濟走廊除對一帶一路外,也對泛亞鐵路、東南亞其他地區的區域整合倡議維持互惠互利的關係。

 

中國商業鉅亨、阿里巴巴集團創辦人馬雲於今年3月底訪問泰國官員,揭示未來在東部經濟走廊(EEC)下的投資計畫。阿里巴巴將大力投資東部經濟走廊三府中的北柳府,規劃設立大型物流中心,以支撐其電子商務在東南亞的業務量,不僅重泰國市場的發展潛力,更試圖將市場延伸至柬埔寨、寮國、緬甸與越南,串連所有中南半島國家,甚至幅射至整個東南亞,協助其發展成為全球經濟的焦點。而華為公司(Huawei)亦對於其中的智慧城市(smart city)計畫深感興趣,目前已在進行可行性研究。

 

中南半島的樞紐上,台灣的位置在哪?

泰國政府亦歡迎包含臺灣在內的國家前往泰國投資。泰國總理室部長Kobsak Pootrakool在「泰國飛越新高點」招商大會後的記者會上表示,臺商是泰國經濟轉型的重要力量之一,歡迎臺商赴泰國投資,尤其期盼能導入臺灣在食品研發、電子、生技和農產業上的技術與資金。

 

臺灣政府近年大力推動「新南向政策」,試圖強化與東協、南亞與紐澳等新南向18國在經貿、社會、文化等各層面的連結,創造互利共贏的合作新模式,進而建立「經濟共同體意識」。泰國為新南向國家中的重點交流國。針對揭示泰國未來經濟發展戰略的泰國4.0與東部經濟走廊,我國政府自然不應等閒視之。東部經濟走廊優越的地緣戰略位置,成為臺灣進入中南半島與大湄公河次區域經濟合作(GMS)的重要捷徑,搭上泰國4.0與中南半島經濟共榮的順風車。

 

我國新南向政策應設法與東部經濟走廊進行有效的產業對接與合作,泰國4.0聚焦的10大目標產業與我國新南向政策再聚焦的「五大旗艦計畫與三大潛力領域」有許多重疊之處,例如泰國4.0下的優質醫療觀光、醫療照護對應至臺灣新南向「醫衛合作與產業鏈發展」旗艦計畫;高效農業對應至新南向「區域農業發展」旗艦計畫;數位科技物聯網對應至新南向「跨境電商」潛力領域。

 

在新南向「產業創新合作」旗艦計畫上,亦存在許多合作空間。新南向產業創新合作以國內「5+2」產業創新政策為基礎,鎖定智慧機械、亞州矽谷、綠能科技、生醫產業、國防產業、新農業與循環經濟等7項產業創新領域。基本上除國防產業外,其餘均與泰國4.0相似,意味著臺泰兩國對於未來產業發展趨勢擁有極大程度的共識,為兩國產業交流與關係拓展創造許多合作空間。

 

新南向政策若能有效對接泰國4.0與東部經濟走廊,不僅有助於達到互惠共利的合作模式,促進臺灣與泰國間的經貿交流,其成效也將逐步外溢至社會、文化等多元面向,將臺泰關係推進至新境界。

 

( 本文轉載自 TheNewsLens 關鍵評論 https://asean.thenewslens.com/article/93931 )  

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投資房產屬於用資本賺取資本,確實比起領死薪水來的更能夠累積資產。而東南亞房價普遍低於台灣等已開發國家,且多數人看好他的後續發展潛力,若能實際了解,並做好風險規劃,不啻為一個海外投資的管道。 

 

海外投資創業熱,搭上新南向政策與媒體們的推波助瀾,台北房子又買不起的情況下,似乎來曼谷置產,是個門檻較低,又有可觀預期獲利的選擇。隨便動手在網路上查詢一下,便可以得知許多資訊。

 

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簡單來說,投資泰國,首選觀光商業大城市,例如曼谷、芭達雅、普吉島等,這之中當然又以曼谷最為赤手可熱。除了極高的國際化,來自各地的旅客和白領工作者保證源源不絕的租客;再來,近年熱錢與外商直接投資(FDI)不斷湧入東協,預計也會進一步推高曼谷房市和租屋的需求(租屋或商辦)。

 

泰國買房,外國人可以購買非帶土地的公寓,並擁有永久產權、可以自由交易與繼承。並且,目前泰國政府並未對房產課徵房屋稅,所得稅或遺產稅,僅在交屋時有筆一次性的過戶稅,以及新房子每年會有物業管理費。此外,購買房屋時以平方米計算面積,且有附帶免費的車位,健身房,游泳池與花園,不計入公設。

比起周邊國家,曼谷在物價、醫療水準、觀光資源、生活便利度、國際學校、文化等方面都具有優勢,相同的生活成本,在曼谷往往可以得到更高品質的享受與服務。

 

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鑒於此,許多仲介看上這塊市場,早期多是歐美或日本退休人士來泰定居,近年倒成了許多亞洲炒房團把資金配置放在海外房產的手段,特別是來自中港台的投資客,更是動輒買下大量單位。他們看中的,便是每年3-5%的租金報酬率,以及好地段房價上看5-8%的漲幅。

 

蘇小姐兩年前來到曼谷,因為經過比較後,看上了曼谷的高度國際化、高CP值的生活,以及優質的國際學校,故把女兒從新加坡轉學來曼谷,進而也開始研究房產投資,以下簡單分享一些心得。

 

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一、房產首重地段,好的地段才能維持高出租率和房價持續上漲

 

以個人的了解,曼谷必須投資在捷運(BTS)沿線,其中又以阿索克(Asok),澎蓬(Phrom Phong),東羅(Thong Lo),和伊卡邁(Ekkamai) 四站是最精華的部分。這一帶外國人活動居多,同時也屬於曼谷的新貴聚集區,價格很難不漲。

至於菲隆奇(Phloen Chit)和那那(Nana) 站一帶,或者席隆(Si Lom)延伸到鐘那席(Chong Nonsi) 商圈,或許也是不錯的地段,但因為沒有涉獵太多,所以不予置評。

 

 

二、多考慮出入時的動線

 

同上,沿著阿索克(Asok),澎蓬(Phrom Phong),東羅(Thong Lo),和伊卡邁(Ekkamai)四站的素坤逸(Sukhumvit)路,左右各會延伸不少巷弄,裡面的建案雖都不錯,但要注意該建案是否只容單側巷弄進出,或者打通兩邊巷子,可以從不同的側的巷弄出入。因為曼谷交通世界第一塞,多考慮點出入時的動線,對房子的整體價值絕對有加分。

 

 

三、價格部分

 

透過仲介買一般較貴,且仲介還會抽3%的佣金,若能透國建商或直接跟泰國人買,價格多半可以比仲介開的低一些。另外,切莫把華人購屋心態帶來泰國,一次買個100戶並不會有折扣,在這裏多半開價多少就是多少,唯一差別的只是「時間」,你越早買,價格越便宜;越晚購入,自然價格上漲。

 

 

四、別盡信仲介的話術

 

市面上很多仲介或廣告打著「三年保證出租,報酬率保證x%」,或「地鐵20xx年通車,房價勢必大漲」之類。前者,大抵已經把那筆帳算在你的交屋總價裡面了(不信,試著比較看看同樣建案的單位,泰國人自己買又是多少錢),且過了他答應你的期限,大概也就不會理會你,能否租出去或轉手賣掉,得看你自己的本事。而後者,別忘了這裡是泰國,台灣機場捷運都蓋了20多年,你真的以為20xx年曼谷的地鐵某線可以如期通車?

 

再來,很多號稱「走路x分鐘可達BTS站」,示意圖畫起來也很漂亮,但實際走一遭,往往發現根本不是這麼一回事。泰國終年如夏,白天戶外走個15分鐘便大汗淋灕,建議別盡信仲介的話,自己真正看過再做決定。

 

 

五、投資方式:

 

以購買預售屋為例,在預售屋階段會是價格最好的時候,操作方式為準備大約10萬泰銖(約新台幣9萬)左右的訂金,之後按照離建案完成的日期,按月繳納「預付金」,待建成後,交屋時再一併付清尾款。

 

交屋之前大概你會付出總價的約莫10-15%,某些投資客(甚至房仲)會用這個來操作,想辦法在交屋前找到新買家,這樣自己僅需先自備10%左右的資金,便可「賭一把」在轉手時賺取差價。但不可不考慮其風險:

 

其一,若同建案還有其他單位,新買家何不去購入新屋,何必跟你買「二手屋」;

其二,若無法在交屋前找到買家,則必須想辦法籌措尾款,且此時當初承諾你的仲介多半會不知去向。

 

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六、價格較無彈性的房屋類型

 

若是購買新成屋或二手屋,一般價格會比較無彈性。但仍可注意「高低樓層」的價差,以及是否能直接從「泰國人」手上購入(而不要從外國人手中買房)。越高樓層多半越貴,據稱這是被華人炒作起來的,不然泰國人其實並沒很非得住高樓,看風景不可,有時高低樓層會差到2倍以上,然而在租金方面卻不可能有兩倍的價差,故打算做出租的須謹慎思考。

 

 

七、本地人和外國人的差別

 

補充第6點,泰國政府有規定凡建案單位,須至少51%讓泰國人購買,其餘的才開放給外國人。但這裡的51%是指「至少」,很多資金雄厚的泰國本地人,大可購入屬於外國人額度的那49%,第六點所謂跟「泰國人」買房,指的是這個。

 

 

八、房價上漲?

 

金華區寸土寸金,不易在起新的建案,漲價自然是意料之中。但很多房仲會把投資者導向較偏遠的地區,雖一樣有BTS或MRT經過,「看起來」交通也很方便,但由於附近空地多,大型新建案每年都在建,所謂漲價指的是那些新成屋的平均價格,而你所持有的「舊」房子頂多被帶動一點點的漲幅,別妄想你那買了幾年的房子,有資格跟隔壁新建好的單位賣一樣的價錢。

 

 

九、投資房產不外乎賺取租金,以及賺取漲價的利益

 

前者真的是要在重點地段才能炙手可熱,房客絡繹不絕,在許多偏僻的地鐵站附近(很多房中拼命的在銷售),很多空屋根本租不掉也賣不掉,不信,上「曼谷大厝」或其他網路論壇一查便知。再者,從買家角度來看,無論外國投資客還是泰國的中產新貴,都會偏好新房子,要不也至少是在商業中心的公寓(condo)。

有此一說是泰國單身有薪階級日增,未來很多本地人也會偏向購買位於市中心小坪數的套房,故待發展個幾年後,泰國人自己的市場會更大。沒錯,但別忘了,法規有保障51%的單位本來就是留給泰國人的,泰國自己的房市交易,恐怕還輪不到你一個外國投資客來精打細算。

 

 

十、資金夠,不妨買下相連的兩間

 

在曼谷的公寓(condo),越是中心地段,越多屬於30-35平方米的小套房,一廳一臥一衛,單人生活很愜意,情侶或夫妻也還塞得下。但若資金夠,不妨買下相連的兩間,打通成60-70平米的家庭式套房,如此相對更好操作,租金可拉抬的更高。特別是針對攜家帶眷的高階白領,以日商,美商為例,公司外派配給家庭的房租補貼落在7-10萬泰銖(約新台幣6萬至9萬)不等,主攻這塊客群,投報率是很高的。

 

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十一、買房除了看地段,當然也要看建商

幾大泰國的知名品牌建商,例如AP Thai,Lumpini 等,都不太可能出現爛尾樓的情況。另一方面來說,能在金華地段標下建案的建商,自然也不會是泛泛之輩,故此,投資曼谷仍是那個關鍵字:「地段」決定一切。

 

 

十二、盤點一下自己是否有相關人脈

 

投資房產,有在地人脈,無論是泰國人,或者待過幾年熟悉當地的朋友(且他也還在當地),會是比較穩妥的意見來源。此外,成交後仲介抽3%大抵是行情價,建商也不會吝於給出佣金,故若能了解在地房市,不如跳過仲介直接接洽交易,省下抽成,或乾脆讓自己的當地好友賺,還划算的多。

 

 

十三、利息部分

 

台灣房貸利息較低(2017年約為1.7%),曼谷租金報酬率約為5%(當然,要是金華地段才能保證高出租率),一來一往之間便可套利。但詳細辦法還是依據不同銀行,會有不同條件。

 

 

十四、手頭上務必保有現金流

 

投資是要用「閒置資金」入市,切莫把資金卡死。且房地產仍屬於較高門檻的項目,年輕人尚處於累積資金階段,不妨多觀察多了解市場,可先從短期基金,萬用保險等方式操作,並做好未來規劃。

 

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十五、可能有些人會質疑炒房是否道德?

 

針對這個問題,那得端看你依據誰的標準,又,你是否是其中的得利者。自己不賺的時候各種酸溜溜與正義感都可以侃侃而談,對他人以最嚴厲的標準來評判,但當你有機會(小)賺一筆的時候,相信我,你會對自己寬容許多的。

 

總結來說,投資房產屬於用資本賺取資本,確實比起領死薪水來的更能夠累積資產。而東南亞房價普遍低於台灣等已開發國家,且多數人看好他的後續發展潛力,若能實際了解,並做好風險規劃,不啻為一個海外投資的管道。

 

當然,投資有賺有賠,東協話題是炒作還是有真實力,以及自己的能力又適合什麼樣的投資項目,都必須好好做功課,切莫跟著一頭熱來闖東南亞。

 

(本文轉載自 TheNewsLen關鍵評論 : https://goo.gl/cqPEjc )

 

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台灣出現「極限村落」,晚上7點整個村落即暗黑寂靜,路上幾乎看不到人車。村子,會消失嗎?

 

全台最老的村落 聽不到童聲

 

嘉義縣六腳鄉永賢村是全國最「老」的村落,每一百人中,有35人是六十五歲以上老人;在這,「寂寞」是村民的共同語言;嬰兒哭鬧聲幾乎就是「天籟」,退休的國小校長陳松雄感慨,村裡已很久不曾聽到童聲兒語。

 

六腳鄉衛生所調查,從九十七年到去年底,永賢村十年來只有十四名新生兒,其中九十九年及一○二年兩年掛零。

走入永賢村,村裡下田的、顧柑仔店的都是老人,全村五百四十人中,○歲至十四歲的僅有33人,不到全村人口的7%,專家推估,這一趨勢若持續,十一年後,永賢高齡長者將突破50%,可能成為全台第一個「極限村落」,最終面臨併村甚至消失的命運。

 

 

2018年3月 台灣已邁入高齡社會

 

台灣社會常是日本的縮影,人口老化的趨勢明顯,台大社會科學院教授薛承泰表示,今年三月台灣已正式成為「高齡社會」,六十五歲以上老年人口突破總人口數的14%,他認為,現在起到二○三五年是老化最快速階段。

 

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十鄉鎮 都是極限村高危險區

 

台灣除了永賢村可能成為極限村落之外,包括新北市平溪區、高雄田寮區、台南左鎮區、嘉義六腳、鹿草鄉等老年人口超過20%的十個鄉鎮區,也都是未來出現「極限村落」的高危險地區。鹿草鄉長楊秀玉感慨「鄉內現在很難看到孕婦」。

 

嘉義永賢村 晚上7點路無人

 

位於雲嘉交界的永賢村,以生產洋蔥、玉米為主,農忙時,田裡都是七、八十歲的老阿嬤在採收。晚上七點後整個村落即暗黑寂靜,路上幾乎看不到人車,全村只剩路燈和巡守隊崗亭燈光,最近的超商在七公里外。

 

 

政府再不設法 農活會缺工消失

 

村長侯勝堂指出,他認為永賢村的高齡人口比率應比調查的百分之卅五還高,因為很多年輕人外流只保留戶籍在永賢,「老人終有做不動的一天」,他擔心政府再不設法,將來連農業都會因缺工消失。

醫療問題更是當地隱憂,永賢連長照據點都沒有,高齡者就醫要到外地,但沒有聯外公車,醫療要靠左鄰右舍的年輕人幫忙,但鄰居也逐漸老化,白牌計程車是村民就醫的重要依靠。永賢「極限村落化」還有一個現象,老人與幼童運動休閒設施使用率,也逐漸下滑。

 

 

小辭典/空洞化、高齡化 極限村落語出日本

 

極限村落之名來自日本「限界集落」,是日本社會學者大野晃所創,意指因人口外流導致空洞化、高齡化,六十五歲以上人口占半數以上,共同體的機能維持已達到極限狀態的村落。

 

(本文轉載自 2018.04.06天下雜誌  https://goo.gl/UEFZEE )

 

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🌈「以房養老」 vs 「海外不動產養老」算給你看哪個划算?

 

以房養老】:

舉例來說,假設有位老人,他的房子經鑑價後,價值新台幣1,600萬元,辦理30年期的「幸福滿袋」,經核准後,貸款成數為七成 (利率2.5%),就表示:

1、以房養老的額度為1,120萬元。(1,600 X 0.7=1,120)

2、每個月合作金庫要支付老人約新台幣31,000元。(30年 X 12=360個月)(1,120萬分成360個月付,每個月約等於31,000元。)

3、假設利率為2.5%。第一個月老人需給付31,000 X 2.5% = 775元的利息,而合作金庫會從月給付中直接扣除。也就是說,老人第一個月實際拿到的金額為30,225元(31,000-775)

隨著銀行撥付的貸款本金增加,每月需扣除的利息也會增加,而目前「幸福滿袋」規定扣息金額上限為每月給付金額的1/3,所以若利息金額超過上限(大約會落在10~13年間)時,老人每月最低依然可取得約新台幣20,600元的養老金,直到30年期滿。

契約終止後,繼承人可以償還市府每月支付的生活費,包含利息及其他支出,即可贖回房子,或由政府做最後信託管理。若未來市府拍賣房產,增值部分將依公式,市府、繼承人將以一定比例分配。

 

(文章出處: 商周  https://www.businessweekly.com.tw/article.aspx?id=15028&type=Blog )

 

以防養老小結:

1.房屋鑑價1,600, 核貸7成為1,120, 利率2.5%

2.每月銀行給予的生活費30,225, 且逐月遞減至20,60030年期滿

3.實際領到的總金額為1,092

4.30年期滿後, 房子歸銀行所有

 

IMG_8524.jpeg

 💥海外不動產養老】:

1.同樣房子經銀行鑑價後為1,600, 抵押貸款借出7成為1,120, 貸款年限10, 利率2.0%

2.1,120萬的銀行貸款到曼谷買了間地段在商業市中心的公寓大樓, 面積41平米(12.4), 總價1,100

3.租金投報(淨投報) 10年期由 4.7%逐年提高到 6.8%, 平均 5.77%, 扣掉給銀行 2.0%還有 3.77%

4.也就是說 10年內租金的淨收入就達 415, 平均每月有34,580的淨收入

5.10年後將房子賣掉, 增值的淨投報達 60.2%, 也就是說拿回1,778, 還銀行1,120萬後還賺 658

6.非常足夠養老了

7.更重要的是……房子還是自己的

 

以房養老是一個因應台灣高齡化社會所衍生出一個非常好得概念, 不過,多數金融業者談到「以房養老」能否蔚為風尚,仍持保留態度。安聯人壽副總經理李頌齡指出,國人「有土斯有財」觀念強烈,不願輕易將房產拿去變現,而且老人家普遍不喜歡借貸、負債;再者,現在市面上已有很多養老、退休商品,「以房養老」貸款不易成為首選。

再者若房屋並非位於大都會區、價格較抗跌的地段,可貸款成數低,換出來的現金不夠高,再加計老人得自行負擔利息、房屋稅和土增稅等稅金,民眾仍要估算:是否足以成為照護老年生活的資金?

海外不動產的投資已成為台灣資金往海外布局的重要選項, 唯有突破投資框架才能為自己再創造新的投資獲利藍海!!

航海家哥倫布曾說:「除非你有勇氣到達看不到岸邊的地方,否則你永遠不可能跨越大洋。」1492年,哥倫布發現美洲,世界起了鋪天蓋地的大變化 !

2019年,前進大東南亞市場,是風險,或是機會,完全掌握在自己手中,您準備好出發了嗎?

 

(見如下分析試算表: 僅供參考 非投資保證)

IMG_1272.jpg

 

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