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Hi Judy,

我想就用兩張圖表來直接回答妳的問題.

A.假設妳購買了Mayfair 50 (11 34.78平米 總價 5,010,000泰銖)

【圖表】:

 

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1.租金 600/平米 是現在當地的租金行情

2.過戶費 /大樓管理費/ 公共基金/ 水電錶費 是交屋時會產生的費用

3.21世紀服務費 是在簽約時必須付清的

4.房價年增值(7%) /租金年增值(5%) BTS OnNut該區段的保守行情

5.Mayfair 50 會在今年2018年底交屋 所以交屋約在1年後:

   (1)租金 600/平米 --> 630/平米 (5%)

   (2)房價 5,010,000 --> 5,260,500 (保守以5%)

【圖表二】:

 

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1.進場時所要支付的稅費:

   (1)過戶費: 公告價的2%(買賣雙方各半)

   (2)大樓管理費: 55/平米(需預付1)

   (3)公共基金: 500/平米(支付1)

   (4)水電錶費: 4,000(預估值)

   (5)服務費: 成交價2%(於簽約時支付21世紀)

2.出租時所要支付的稅費:

   (在泰國持有稅為零, 也就是說自住無須繳房屋稅及地價稅, 但出租時就得繳稅)

   (1)房屋土地稅: 年租金的12.5%(一般由承租方吸收)

   (2)印花稅: 年租金0.1%

   (3)租金稅額: 扣除免稅額(年租金30%), 依累進稅率課稅

3.出售時所要支付的稅費:

(1)過戶費: 公告價的2%(買賣雙方各半)

(2)特別營業稅/印花稅: 實際售價 x 持有年數稅率{ (1)5年內售出: 稅率3.3%  (2)滿5年售出: 稅率0.5%}

(3)資本利得稅: 扣除房屋認列持有成本後, 依累進稅率課稅

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B.回答妳的問題:

1.現金流:

   一般在泰國購買預售屋, 只需2次付款, 一次在簽約時(總價20-30%), 第二次在完工交屋時(總價70-80%) 因預售屋建造時間約需2-3 所以付款較為輕鬆.

   能不能在泰國當地貸款, 答案是可以, 但對外國人審核的機制非常嚴刻繁瑣而且最高核貸不超過5, 重要的是利率高達6-8%, 所以一般建議在國內增貸來支付, 因為國內利率不到2%.

2.投資風險(地上權時間up價值down)

   任何投資當然都有風險存在, 就算是在台灣你認為買國泰,潤泰或遠雄建設的預售屋就不會有風險? 當然會有只是風險發生的機率相對的低的很多, 為什麼? 因為國泰,潤泰跟遠雄幾十年來所累積的品質信譽已經非常高, 而且公司資本雄厚蓋不起來的機率相對的非常低, 所以我們放心.

  以這樣的思維我們套用到泰國房地產投資上適不適用呢? 怎會不適用呢! 我們所有建案的建商在泰國都是排名前十大的, SANSIRI, ANANDA, PRUKSA, MQDC等不只口碑等同於台灣的國潤泰及遠雄, 而且在泰國國內上市並在國際上推案.

   只要憑護照就能在泰國買房, 泰國房地產都是永久產權並都有土地持分; 曼谷房地產嚴格的說來應該是在2014年開始起漲, 到今年2018也不過是4年時間而已; 曼谷的房地產飆漲不是財團或國外資金炒作拱上來的, 而是市場真正的供需機制而來, 我們只要看看一個知名建商在一個好地段推出一個預售建案在1-3個禮拜內被搶購一空, 誰買的? 外國投資客嗎? 不是, 是泰國當地人!!

   隨著曼谷市區內可用的建地越來越少, 新建案不斷的往外圍擴張的情況下, 市區內原本在4條捷運路線內的房價必定會水漲船高.

3.管理的難易度

   在泰國買房最頭痛的問題就是管理, 這管理包括了找租客 過濾租客 租金行情 收款 房屋管理/修繕 突發狀況處理….

   21世紀不動產提供全程的服務: 從開發建案的建商信用評等, 匯款及合約簽訂的交易安全, 買賣過戶的所有細節, 驗屋交屋的眉眉角角, 租賃服務及物業的專責管理, 一直到你安全安心的獲利出場. 5年來我們成交戶數已累積超過了950, 由我們團隊專責人員管理的比例也突破7!

   我們要從投資房地產獲利 地段, 地段, 地段 是獲利的保證, 選擇泰國曼谷捷運周遭的地段物件就是獲利的保證, 因為台北20年前捷運宅的模式經驗告訴我們房價可以從每坪20萬飆升到80-100, 而泰國曼谷目前還有每坪30萬的預售案, 一般可入手的蛋黃區建案也約在每坪60萬左右, 地段的增值是投資房地產的主要目標.

   泰國曼谷較知名建商的建案一般都是開國際盤, 也就是49%開放給國外買家, 51%保留給當地人購買, 由此可見曼谷人是富有的買得起房也極有意願買房, 泰國政府也提供本國年輕族群相當優惠的購屋貸款, 成數甚至可達100%; 所以我們到要獲利出場時不會找不到人接手, 這相較於柬埔寨, 越南找不到當地人接手的情況是完全不一樣的.

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這幾年泰國首都曼谷逐漸成為全球房地產買家的新興投資地區, 除了泰國政府推動 4.0政策和東部經濟走廊(EEC)計畫, 搭配長達20年的施政大方針, 一連串計劃性的施政藍圖穩定推動, 讓曼谷受惠最多之外, 全面施工中的捷運網路, 更助長當地房地產向前衝.

曼谷地理位置優異, 長期來一直是歐亞地區空中交通最重要樞紐, 又是全球觀光旅遊重鎮, 近五年來曼谷地區加速啟動捷運計畫, 成為房地產開發一大利多.

除目前有四條捷運營運, 未來十年內大曼谷地區將完工19條捷運系統, 高速鐵路興建計畫已進入規劃階段, 可預見曼谷交通將有脫胎換骨的全新風貌.

 

基本上曼谷市發展劃分為五大區:

 

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區域一: 【 CBD中央商業區 】

區域一為俗稱的老曼谷區, 是一個生活機能已發展到極佳的區域, 政府機關及金融區都集中在這, 當然也是各國公司駐點曼谷的總部辦公大樓所在, 辦公大樓林立; 在這個舊商業中心區(Old CBD)中世界許多知名飯店也都有連鎖店在這. 此區房價均價每平米32-40萬泰銖(每坪106-132萬).    

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1.CBD為Central Business District(中央商業區)之縮寫, 此區即為政府機構, 金融中心, 高級辦公大樓的集散地.

2.Silom Rd.(席隆路), Sathorn Rd.(沙通路), Surawong Rd.(蘇拉旺路) 這三條路是曼谷目前公認的中央商業區(CBD).

3.附近有 W Hotel, Le Meridien, Tower Club, 以及未來 Ritz Carlton旗下的 Edition等高級飯店均在此設點.

4.另外盤古銀行, 暹羅商業銀行, Charoen Phokphand Group (CP)集團等總部都設在本區.

5.本區可說是曼谷的曼哈頓, 蛋黃區中的蛋黃區. 

 

區域二: 【 Siam暹羅區 】

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1.此區是曼谷歷史悠久的一塊區域, 擁有許多著名的觀光景點: 如四面佛, Siam Paragon(暹羅百麗宮), 水門市場, 朱拉隆功大學, Lumpini Park(倫披尼公園), 皇家運動俱樂部等.

2.此區也是大使館區及世界知名飯店最集中的地區, 本區的生活水平及素質非常高.

3.此暹羅區的土地多為皇室所有, 或者地主不願出售, 所以此處的住宅及店面等常常是屬於只租不賣的LEASE HOLD(租賃權), 若有永久地權的的物件要出售. 因為十分稀有其價格也並非一般民眾可以負擔.

 

區域三: 【 素坤逸路沿線 】

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1.素坤逸路好比台北的忠孝東路, 是非常熱鬧繁華的區塊.

2.捷運BTS空鐵線也沿著素坤逸路設站, 從E1-ChitLom站到E7-Ekkamai站.

3.這條黃金路段聚集了知名百貨商場, 如Central World, Terminal 21, EM百貨等; 周遭的夜市, 觀光景點更是不勝枚舉.

4.進入各巷則是炙手可熱的高級住宅區, 其中又以Asoke, ThongLor和Ekkamai為代表; 這附近的住宅區深受日本人的喜愛, 不管食衣住行都能夠明顯感受到濃厚的日本氣息,結合了優質的環境和便利的交通, 使本區住宅價格水漲船高.

 

區域四: 【 New CBD - Rama 9特區 】

 

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1.目前的CBD區被稱為老曼谷區(Old Bangkok), 雖然十分繁榮發達但因為腹地已不敷使用, 辦公室嚴重短缺使得空置率低於10%, 曼谷辦公室的租金高漲, 使得各大企業不得不另覓辦公室.

2.泰國政府已經規劃設立一個新CBD, 造型十分搶眼的 G-Land Tower, Grand Rama 9, 聯合利華總部以及未來東南亞最高的Super Tower(125樓)都搶先進駐這個新CBD區.

 

區域五: 【 Chatucha (洽圖洽區) 】      

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1.本區不僅有世界最知名的市集與曼谷最大的公有公園, 現在更是在蛻變成曼谷最重要的重點區域.

2.五年內洽圖洽區將成為東協最大的交通樞紐. 對泰國而言, 該區將成為能吸引最少200萬名以上外國遊客的主要高鐵與大眾運輸工具的交通連結中心.

3.泰國政府已計畫藉由設立大型複合商業中心開發該區為2023年東協商業重鎮.

         

未來5年曼谷房產將翻倍增長的投資新熱點: PrakaNong-OnNut區

與全球多數擁有便利捷運網絡的都會城市一樣, 位於曼谷各捷運站附近房地產向來是國內外投資人優先布局熱門地區, 房地產價格年年上漲; 例如, 目前曼谷市中心及Sukhumvit主要站點附近房屋平均價格已超過每平方公尺20萬泰銖(約每坪66萬元以上).

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這幾年曼谷各捷運行經路線的房地產漲勢不小, 比較房價水準與生活機能及交通條件, 位於綠色輕軌線BTS OnNut站(E9)的性價比具投資價值, 它距離各大購物中心, 如距離Ekkamai僅二站, 三分鐘車程,離Emporium及Emquartier四站, 約五分鐘車程, 距離Siam Paragon九站, 15分鐘車程, 離The Bangkok Mall四站, 八分鐘車程, 又是唯一人潮流量居全市前十名, 房價水準不若市中心高不可攀。

在2012年之前OnNut是BTS輕軌綠色線的終點站, 當時已吸引不少外來工作人口的聚集, 大量人口對於推動該區域居住發展起了至關重要的作用, 現在隨著捷運的延伸已變成BTS的中間站點, 更加速人口年年增加.

該區域超市, 國際學校, 醫院及購物商場雲集, 有百元泰式按摩街, 機能完善的商業住宅區, 目前BTS OnNut站旁正在打造大型購物商城Century The Movie PLAZA OnNut, 將成為區域新地標性綜合購物商城, 滿足OnNut居民的購物休閒需求, 有如台北市大直區.

完善生活機能及便捷交通優勢, 推動該區房價穩定上漲, 目前平均房價為每平方公尺10萬至20萬泰銖(約每坪33萬至66萬元), 未來房價增值潛力可期.

PrakaNong-OnNut區位於曼谷東城,, 距離蘇旺那普國際機場約25公里, 從BTS PrakaNong站到OnNut站(Sukunmvit soi 77)的這片區域現已成為曼谷最繁華的住宅區, 生活區和商業區之一. PrakaNong與OnNut站位於曼谷BTS的綠色線上, 這條線路向西北延伸直至MoChit, 可抵達洽圖洽週末市場(Chatucha Weekend Market), 而曾經的東終點站OnNut, 現已向東南方向延伸5站, 目前可以到達Bearing站, 毗鄰曼谷國際貿易展覽中心(BITEC).

由於位處四通八達的交通樞紐地帶,PrakaNong-OnNut區擁有高密度的居住人口, 除了泰國本地人以外, 外國居住者的人數正在年年增漲, 其中亞洲人約占47%, 歐洲人約占35%, 美國人約占14%. 這片區域不僅具備自身的國際化屬性, 並且與曼谷有名的日本時尚商圈ThongLor緊密相連, 從PrakaNong站到ThongLor站雖然僅有兩站之遙, 然而這裡的房價和生活成本卻比ThongLor低了足足1倍。

BTS沿線上的大型都市生活服務區

在PrakaNong BTS沿線的附近坐落著數家大型購物中心, 如MBK購物中心, Central World, Siam Paragon, Siam Square, 以及去年才剛開業的高檔百貨商場EmQuartier都位於BTS主幹道兩旁。作為高密度的國際化住宅聚集地, PrakaNong-OnNut區擁有多家風格各異的餐廳和酒吧, 其中OnNut街道上的當地市場有著多種多樣的小吃攤和蔬果攤, 是平價用餐和購物的最佳去處, 而除此之外, 也有像W District, Zepplin Rooftop屋頂酒吧這樣相對高檔的夜生活娛樂場所.

在OnNut交叉路口的兩側, 分別坐落著兩間大型超市—Tesco Lotus和Big C Extra, 而不遠處則是日式開放型社區購物中心HABITO. 區域內還有美式威爾斯國際學校及國際幼兒園(Wells International School & Wells International Kindergarten), 及英式國際私立高級學校Bangkok Prep International School .

配備發達的公共交通系統  BTS及MRT交錯貫通

至2015年為止, 曼谷BTS公共交通系統已開通4條線路, 分別為綠色線, 橘色線, 粉色線和黃色線, 而2016年8月, 紫色線的開通又使曼谷的BTS交通網絡更加廣泛和完善. PrakaNong和OnNut作為綠色線上連接曼谷東西兩城的交通樞紐, 屬於房產長期看漲的穩升地區. PrakaNong距離BTS 與MRT的轉乘站Asoke僅4站距離, 其所處地段靠近的房屋為出售率高, 外國人聚集度也高的商業區, 因此擁有得天獨厚的高租賃回報率.

專業人士分析未來5年投資回報率將翻倍增漲

近年來諸多投資商都把PrakaNong-OnNut區作為熱門建案地區, 相關房產調查顯示, PrakaNong-OnNut區的房價目前已漲到每平方米12萬泰銖, 而租賃回報則增漲了每平方米450-600泰銖, 公寓居住率高達88%, 租賃回報率則達 5%-7%. 這裡未來5年的投資回報率將上升50%, 公寓建案價格將繼續增漲, 總體投資呈可觀趨勢. 

 

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DEFINE By Mayfair Sukhumvit 50

 

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包租回酬 2 年(10%) / ONNUT 站 / 優質蛋白區

乘坐捷運到曼谷最核心商業中心 EMPORIUM, EMQUARTIER 只需 10 分鐘

☛ 精品酒店風格的小型豪華公寓, 另可加購高質感精裝傢俱配套

☛ 位於BTS ONNUT 站附近, 坐落於曼谷最受歡迎的住宅區之一, 受當地泰國人及外國人租客喜愛

☛ 位於曼谷的蛋白區, 擁有合理且實惠的價格 ! 另可加購保證回酬方案 (2年共10%)

☛ 生活機能便利, 周遭環境有許多購物商場, 超市和知名國際學校

【生活機能-購物中心】

400m, 7-11
1Km, TESCO Lotus OnNut
1.1Km, Phyll Community Mall
1.2Km, BTS OnNut Station
1.5Km, Century Movie The Plaza OnNut

【國際學校】

WELLS International School OnNut

【建案資料】

*位   置:   Sukhumvit 50, Sawasdee 4, Bangkok
*類   型:   1房1衛, 2房1衛, 2房2衛, 3房3衛樓中樓
*坪   數:   1房1衛 - 約 34 - 39 sqm 
            2房1衛 - 約 50 - 59 sqm
            2房2衛 - 約 62 - 81 sqm
            3房3衛 LOFT - 119 - 121 sqm
*戶   數:   A棟 106 戶, B棟 84 戶, 共 190 戶
*樓   層:   共 2 棟, 每棟 8 層樓
*總   價:   362 萬泰銖起
*公   設:   迎賓大廳 / 閱覽室, 共享工作空間 / 自行車共享 / 游泳池 24x7x1.2m
            / 兒童池 6x4x0.4m / 按摩池 / 池畔景觀健身房 / 會議室 / 一樓中庭
           花園 / 頂樓花園 / 免費接駁車服務
*建   商:  富泰開發 (PTF Realty Co., Ltd)
           泰國知名華人建商, 在曼谷有多項知名建案, 又以四面佛旁的 The Rajdamri
           最具代表性
*產   權:   永久權
*管 理 費:  公共基金 - 500泰銖/sqm
            大樓管理費 - 55泰銖/sqm/月 (預付1年)
*車   位:   B2 - 1F, 約 57%
*交   屋:   2019-12-31


【價格】

*單價: 9.4 萬泰銖/平米起 (28.6 萬台幣/坪)
 1 房: 33.93 - 40.44 sqm, 319 - 393 萬泰銖  
 2 房: 49.89 - 62.83 sqm, 469 - 591 萬泰銖

 

【DEFINE By Mayfair 影片】: https://goo.gl/Cpyy5S

 

【DEFINE By Mayfair 照片】:

 

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交通條件締造財富聚合效應 

 

在國內外投資房產諸多影響房產增值的因素中,地段絕對是首先要考慮的因素,是投資取得成功的最有力的保證。在房產圈子裡「第一是地段,除了地段還是地段。」然而決定地段好壞的最活躍的因素就是交通狀況。 

 

交通代表著一座城市的命脈,交通的便捷性,是衡量物業是否增值的主要因素之一。 

 

投資的項目有沒有交通工具經過,所處的位置距離市中心有多少分鐘車程等,這些都是衡量一個項目交通是否便捷的標準。一條道路的打通,不僅會帶動一個區域的樓市發展,更是一次全新的房產投資良機的悄然來臨。 

 

 

曼谷交通的改善,如BTS輕軌、MRT地鐵、道路的規劃、快捷公交的興建都會直接影響到所處的樓盤,甚至一個區域房價的上漲。因此,不管是用於居住還是投資,都要選擇交通便捷的地段用於居住,可以讓你出行更加方便;用於投資,可以讓你獲利更好的投資收益。 

 

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泰國的華爾街--曼谷CBD沙吞(Sathorn CBD 

 

曼谷Silom/Sathorn 是隆/沙吞(Sathorn CBD) 是曼谷一直以來最熱門板塊。在沙吞(Sathorn CBD)這個21世紀曼谷商業區,廟宇躲在高樓的影子裡,商場跟跳蚤市場提供不同的購物選擇。 

 

沙吞(Sathorn CBD)體現其現代化美譽的同時,亦保留了其傳統的一面;在眾多超級時尚的摩天大樓底下,擠滿了再平凡不過的摩托車和香料箱子。這一片區每天都在改變,速度快得如進出的輕軌BTS,但不是所有東西都只屬暫時性。沒人能說准今天的餐廳和畫廊明天是否還在,但沙吞(Sathorn CBD)的繁華,正在一年比一年喧囂。 

 

沙吞(Sathorn CBDBang Kho LaemYan Nawa、是隆(Silom)、素坤逸區部分區( Sukhumvit)、孔堤 Klong Toey)、吞武里(Thonburi)、巴吞旺(Pathum Wan 所包圍。 

 

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是隆/沙吞Silom/Sathorn是曼谷真正意義上的Central Business DistrictCBD,中央商務區),被稱為「泰國的華爾街」,始建於1851年。 

 

這裡是很多泰國大型企業的聚集地,包括正大集團、曼谷銀行等。地區後來興建了很多高層公寓,生活非常方便,深受外國租客的青睞,居住於此的社會精英也越來越多。但是其「商務中心」的地位仍然不可撼動,住宅則是其次,這點與Sukhumvit正好相反。 

 

Sathorn CBD寸土寸金,土地價格的快速上漲拉升周邊房價以每年8%-10%的速度上漲,是曼谷的置業熱點區域。而因為周邊聚集了近5萬名金融精英、 外企白領、使館工作人員等高收入人群,使得Sathorn周邊區域成為曼谷公寓租賃市場最火爆的區域。 

 

這裡的客群不是遊客、不是購物客,而是長期在曼谷CBD工作生活的高收入泰國人和外國人,他們買房租房的需求是剛性的、長期的、穩定的,並且隨著CBD的擴容還在不斷增加! 

 

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問1: 泰國樓盤(Condo)和公寓(Apartment)如何區別?

        Condo是私有的, 帶游泳池健身房等公共配套設施的公寓. 公寓Condo因城市土地資源寶貴而高密度, 高容積率, 有多層, 小高層, 高層, 塔式, 板式, 蝶式等多種形式, 大多為第一居所。Apartment是由公司持有, 通常沒有配套設施, 一般檔次也沒有Condo高.

 

問2: 外國人在泰國可不可以擁有房產/一樓店面?

      不可以, 除特殊條件外外國人不可單獨擁有泰國土地. 外國人可購買任何公寓總空間的49%, 而不需要永久居留. 未持有永久居留證之外國人或公司, 欲購買一單位公寓, 需從境外匯入泰國100%之購買金額.

 

問3: 泰國的土地所有權時間有限制嗎?

       (1)永久權利 (Free Hold): 永久物權房屋擁有獨立產權證書, 可自由轉移.

       (2)限期權利 (Lease Hold): 有時間上的限制, 對土地使用的年份長短不一, 類似台灣的地上權, 所以此等權力只有土地使用的權利而非實際擁有土地. 30+30+30年租賃期間 (建築物租賃權30+30+30年並非意謂90年, 是合法登記租賃權, 第二或第三個30年的合約選擇權可以視情況更新. 

 

問4: 台灣的房屋和土地都有權狀, 泰國有什麼文件可以表示這是我的房屋和土地?

       在泰國購買土地會有「地契」, 購買房屋會有「買賣契約」, 擁有這兩種文件就是持有土地及房屋的證明。

 

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問5: 房產的部份是否可以共同持有?最多可多少人共同持有?

       是沒有限制性的, 只要年滿21歲就可列為共同持有人, 但照我們已往的經驗而言, 超過三個人的話有比較多的糾紛, 而且到了轉戶會比較麻煩。

 

問6: 買限期權利 (Lease Hold)產業會有後續麻煩嗎?

       在期限屆滿時, 地方政府可以徵用有關土地, 當然會給予屋主賠償; 不過, 政府不會貿然進行, 如果政府不需徵用有關土地, 產業的繼承人可以提出地契更新.

 

問7: 限期權利 (Lease Hold) 能否轉為永久權利 (Free Hold?

       可以嘗試向房屋所在地之土地局提出申請, 但核可的機率不定.

 

問8: 平方米是多少台坪? 

        1平方米 (square meter= 0.3025台坪

 

問9: 外國投資者購買泰國土地及別墅的法律解釋

       一般來說泰國法律禁止外國人個人全權擁有泰國土地. 但如果外籍人士從事BOI(泰國投資促進委員會)鼓勵的行業, 外國投資者則可以根據《投資促進法》購買土地. 同時外籍人士可以在泰國成立合資公司合法購買擁有泰國土地及別墅等帶地皮的房產.

       泰國《土地法典》也規定, 如果一個外國人從國外攜入不少於4,000萬泰銖的投資款, 按程序申請並經泰國有關部門批准後, 可以全權擁有不超過1萊土地 (約合2.4畝, 1,600平方米) 作為居住用地; 土地位置應在曼谷市區, 芭堤雅或其他《城市規劃法》規定的地區, 經營的行業必須對泰國有益且投入資金在泰國至少保留3年.

       另外, 泰國《組屋大廈法》規定, 外國人可以購買組屋單位產權, 一般來說面積不得超過整個組屋總面積的49%.

       但在下列情況下, 外國人可以擁有超過49%的組屋面積: 在2004427日之前申請, 組屋座落在曼谷市區或內務部法規規定的各府, 縣區劃內, 大廈座落的土地總面積不超過5萊.

 

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問10: 一般的租房合同是多久?

         我們的標準合同是12個月, 同時也提供1-3個月短期假日公寓, 別墅出租。

 

問11: 每月租金不包括物業費?

        通常情況下, 租金是包括共同費用, 如健身房, 游泳池, 保安等物業服務但不包括電力, 水, 網路, 有線電視, 電話的使用費用。

 

問12: 泰國買房後, 用於出租, 多久便可收回投資?

        首先, 外國人在泰國購買公寓, 可以擁有永久產權, 可由子孫後代永久繼承. 以泰國首都曼谷為例, 公寓年租金大約是房子總價的 6%~8% 左右, 也就是說 8-10年左右便可回本.  以這樣的價格出租是非常受歡迎的, 而且是一個合理的價格. 如果要提高租金的話, 那麼就要等待合適的租戶了.

        由於受到世界各國遊客的青睞, 以及泰國本國人周末度假的入住需求, 則更趨走俏, 租金水平也更高. 

        另外, 根據泰國現行法律, 泰國沒有房產稅, 遺產稅.

 

問13: 外國人在泰國的房租收入需不需要繳稅?

         需要, 金額大於五十萬以上才會課稅, 小金額不會課稅. 匯出需轉換為美金, 有匯差.

<重點補充>泰國為貨幣管制國.「台泰避免雙重課稅協定」已自201311日開始適用, 如在泰國已課稅, 提出證明台灣即不會再課稅.

 

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問14: 屋主售屋時, 有哪些稅要繳?

過戶費 (Transfer Fee): 2%

特別營業稅 (Specific Business Tax): 3.3%

印花稅 (Stamp Duty): 0.5%

預扣稅 (Withholding tax)

律師費, 行政費 (Legal Fees and Admin): 0.5%

仲介服務費 (Agent Fees): 2-3%

物件, 土地所有權不同, 所需繳交的稅費也會有所不同.

 

問15: 若不需要繳付產業營利稅,所得的差價還需不需要繳付所得稅?

           不需要

 

問16: 產業出售若賠錢是否仍需繳付產業營利稅?

          不需要

 

問17: 泰國對外國人擁有的房產是否徵收贈與稅或遺產稅

         親屬之間的產業轉讓, 即父母與子女, 夫妻, 祖父祖母與孫子女之間的產業轉讓, 都可以獲得稅務豁免的優惠, 唯繼承者日後出售該產業, 則必須支付產業盈利稅. 因此贈與房產不徵收贈與稅及遺產稅. 但台灣仍會對台灣人在台灣以外地方所擁有的財產課徵贈與稅或遺產稅.

 

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文章來源:世界地產顧問【WORLD AGENT

 

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如何獲得泰國永久居留權(綠卡)?申請條件:

1.在泰國合法居留3年以上

2.外國人之前在泰國居留是基於:商業、受雇、投資;專家或院士;照顧家人(家人是泰國國籍)、爸爸或者丈夫是泰國人,需要依賴他們;伴隨已經獲得居留許可的丈夫、父親、孩子或者女兒;60歲以上且月淨收入不低於30,000泰銖

3.外國投資者,投資私人或者公共公司,購買公寓,購買國債或者國營企業債券,存款在一個或者多個泰國銀行,或者根據移民局的規範的投資,金額不低於1,000萬泰銖

4.外國投資者:投資者,投資私人或者公共公司,購買公寓,購買國債或者國營企業債券,存款在一個或者多個泰國銀行,或者根據移民局的規範的投資。

5.外國專業人士年收入不低於1萬美金。

6.已經更改了國籍的泰國公民。

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2017年2月15日泰國總理帕拉育在一場國際會議上正式宣布 "泰國4.0" 啟動.

   

    什麼是 "泰國4.0"? 對台灣的投資人透漏了什麼訊息? 泰國在東協的投資地位又會有什麼樣的改變? 對泰國的房地產投資又會有什麼樣的利多?

 

下面一張圖可看到, 泰國1.0 就是泰國原先的農業, 地理位置讓她盛產稻米及各類的水果, 工業技術成分幾乎為零. 泰國政府一步步設法讓國內產業升級, 引進外資再配合國內低廉的勞力創造出屬於泰國2.0 的輕工業, 主要為勞力密集的紡織業. 待輕工業基礎逐漸穩固後再發展出屬於汽車產業鏈的重工業, 此為泰國3.0........

 

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泰國4.0 的宣示意味著泰國除了在汽車產業外, 智能電子, 醫療, 旅遊, 農業, 及生技上都已取得令人刮目相看的成績.

 

   泰國4.0 的啟動就是一方面多元加速升級這些現有的基礎產業, 另一方面再擴及到新興產業, 如自動化及機器人, 生質能源和生物科技, 數位經濟, 航空航天, 及醫療與保健產業. 也就是全面提升國家成創意創新的智慧泰國.

泰國4.0 的目標是在20年內(2017-2037)將人均GDP由目前的6,000美金翻升至13,000美金, 讓人民富起來.


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政府的做法是在未來的八年會砸下3兆1,700億泰銖的投資在基礎建設上, 在總共10項建設中屬於交通的部分就佔了6項達2兆7,300億.....佔86%.

"要想富, 先修路"  是發展經濟的不變法則, 沒有必要的交通基礎建設就談不上經濟發展. 在東協10國中泰國在基礎建設上是相對比較好的, 現在再經這大手筆的投資, 後續經濟的飛躍程度難以想像.....



【 投資獲利點 】

 

  房地產的投資要的當然是獲利, 先撇開其他的不談, 投資獲利點在哪? 

 

1.人口紅利

   泰國曼谷人口1,400萬人

 

2..強勁的消費力道

   泰國曼谷人均GDP已達14,000美金, 人口多加上有錢其消費力道強勁.

 

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3.交通基礎建設陸續完工

   捷運路網正以一年一條的速度在完成, 蘇旺那普及廊曼兩國際機場加速擴建中, 邦蘇泛亞鐵路轉運站已近完工, 新CBD一個接一個的規劃興建.

 

4.外資湧入

   曼谷國際化程度驚人, 中國, 緬甸, 越南, 柬埔寨, 馬來西亞, 新加坡外來工作人口陸續移入, 國際投資熱絡.


   人口夠多, 消費力道夠強, 交通建設快速發展, 外國投資資金湧入, 這些都是支撐房地產飆升的主要力道, 也是泰國房地產的大優勢.

 

【 泰國房地產的七大優勢 】


1.永久產權, 無遺產稅

   在泰國, 外國人可以合法持有永久產權的公寓, 且無遺產稅, 可世代相傳


2.房價低, 無公設面積

   泰國靠近捷運的公寓大概每坪台幣36萬起, 且公寓的面積是按照使用面積計算沒有公設.在台灣光公設就佔了30%以上, 所以在泰國買房相當是打了七折.

 

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3.醫療, 教育資源豐富, 適宜居住

   泰國生活環境好, 氣候條件宜人, 空氣清新, 且泰國人溫和善良. 此外, 泰國還擁有優質的教育, 國際化接軌程度高, 在曼谷國際學校總數約有187所. 泰國的醫療條件也很好, 以低廉的的價格高品質的醫療服務水準, 成為全球最大的醫療旅遊目的國.2016年在泰國接受醫療服務的外籍人士約320萬人次,醫療旅遊類的外籍病患者約260萬人次佔80%,產值高達350億泰銖.

   對上了年紀的人來說, 醫療條件尤其重要, 而泰國的法律也規定50歲以上的外國人可輕鬆獲得長期居留的養老退休簽證, 再加上擁有世界一流的醫療品質, 服務及設施, 令泰國成為越來越熱門的退休目的地.


4.租金回報率高

   泰國中心地區的公寓平均年租金回報率約為房價的5-8%左右, 有些區域可達15%.


5.房價漲勢可觀

   以過去十年的統計數據來看, 曼谷中心區域公寓年平均漲幅約12%, 若加上租金投報則年投報率在18%以上, 相對於東南亞其他國家, 泰國經濟體質強健增長穩定, 投資泰國房產一定能得到預期的獲利.

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6.購置房產手續簡便

   泰國土地廳工作效率極高, 業主需要準備的文件相對簡單, 如果是新的建案, 在開發商及專業地產經紀人的協助下, 一般在1-3個工作天就可以完成.


7.稅費低

   購置泰國新房, 需支付1%的過戶費(另1%由開發商承擔)和0.5%的印花稅(賣方支付); 未滿5年出售, 則另需支付3.3%的特別營業稅(資本利得稅), 滿5年以上則降為0.5%. 沒有遺贈稅及房屋稅是另一個吸引海外投資房產的亮麗標的.

 

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   近幾年來海外房產投資已然與海外保險, 信託, 基金等投資, 一併成為海外資產配置中必不可少的投資方式. 這與國際格局, 金融環境, 貨幣匯率密切相關. 資本會隨著國際局勢的變化流向相對安全, 有投資價值且市場成熟的區域.

   由於台灣內部政治內鬥的情況持續惡化導致經濟低迷不振產業逐漸外移, 加上無法參與國際組織導致出口的競爭力持續被削弱, 為提振出口台幣對美元的走勢長期來看必然是走弱, 這會加速國內資本作跨境的流動; 特別是高淨值的人群紛紛通過海外資產配置來抵禦匯率波動帶來的資產縮水風險.

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   海外房產投資作為直接投資與間接投資(基金, 債券, 保險, 股票及其他有價證券等)最大的不同在於投資者資產所有權和資產經營收益權的高度統一, 因此, 投資者可以通過直接管理, 不僅可以達到資產的合理收益, 更能直接把控資產價格下跌的風險. 當房產所在國經濟出現較明顯的通貨膨脹壓力時, 貨幣會迅速貶值, 金融資產收益也會大幅縮水. 此時唯有房產可以從銀行尋求融資機會, 從而實現貨幣的主動再盈利的機會, 有更好的機會來對沖通貨膨脹. 而間接投資方式卻無法做到這一點.

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   其次, 從貨幣匯率, 利率市場角度來說, 實際上是受到了離岸, 在岸兩個市場的影響. 當離岸在岸兩個市場出現一定空間的利率差(一般外低內高)時, 就可以將海外房產抵押給銀行進行融資, 成本一般在4-5%間, 之後將融到的資金投資到在岸的金融市場, 比如說信託, 在岸收益率一般為8-10%之間, 這樣就可以無風險的套取利差, 從而坐享境外房價上漲和境內投資雙重收益. 即使境外房價下跌, 也可以通過國內的投資收益進行對沖, 而國內房產投資則只能坐等房價上漲獲益, 但卻無法對沖房價下跌所帶來的損失.

  所以, 離岸的資產配置的多元特性和優點就在於此, 而海外房產投資一定是離岸資產配置中不可或缺的一種非常重要且穩定性較強的投資方式.

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上個月跟一個任職於知名投顧公司的投資顧問 (熟悉各種金融商品的投資熟手) 約在忠孝東路四段的一家咖啡廳碰面, 想談談曼谷房地產的投資 ........ 她對曼谷房市已經關注近兩年了.

認識她, 是公司一場在台北101 36樓的新案發表會上, 當天相當隆重的拉開 The LINE Sathorn的首賣.由談話中可知她對曼谷有很深的認識, 對曼谷建案區域的行情更加熟悉, 功課做的很足.

會後坐下來談, 跟她的互動從EM特區Phrom Phong站的Park 24(每平米26-32萬), 高級住宅區Thong Lor站的Khun By Yoo(每平米35-60萬), 泛亞鐵路匯集Bang Sue站的The LINE PDP(每平米18-20萬), 超級塔區的Ashton Asoke-Rama 9(每平米21-32萬), 一直到曼谷老牌金融區的The LINE Sathorn(每平米25-32萬) ....... 持續聊了約一個半小時.

 

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她投資的區域及標的已非常明確, 因為她兩年來對曼谷房市潛心觀察, 她發現曼谷這城市除了觀光舉世聞名外, 在外資不斷的湧進這東協經濟共同體的核心城市時, 曼谷她的都市建設是大規模的在進行, 房地產的飆升從2014年開始第一波的漲勢, 而這不是財團的炒作而是資本市場上供應小於需求下自然的結果!

她投資曼谷有四大原則: 1.地段, 2.發展性, 3.投報率, 4.可動用資金

之所以選擇Sathorn(沙通)是因為此區是曼谷最成熟的地段, 是曼谷的大使館區, 金融區, 世界知名飯店集中在此, 國際化程度最深, 生活便利性已極大化, 抗跌增值性最佳

以投資的角度來看, 租金投報 5-6% 並不是主要的誘因, 增值的獲利才是投資最大的獲利

一個禮拜後她要求給一份The LINE Sathorn 兩房71平米總價一千八百萬的5年投資回報試算, 租金跟增值必須以最保守值估算, 並將所有會發生的成本計入, 她要核對他的試算.

我知道決定性的一刻到了, 理性告訴她如果投報沒能高過她目前其他金融商品的水準, 她就放棄.

以下是我依Sathorn(沙通)目前的區域行情總結的分析:

 

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經過比對 她決定把資金投入這個在Sathorn(沙通)的建案!!

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F-Hotel 官網】:   https://goo.gl/WG6sJC

< 網路評價>:

【痞客邦旅遊 F-Hotel 介紹】:   https://goo.gl/71hHV6

【痞客邦旅遊 F-Hotel 住宿心得】:   https://goo.gl/1V5aF9

< 館區設施 圖集>:

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<台東旅遊景點-圖集>:  https://rogerchiu510.pixnet.net/album/set/18270341

1.豐源國小

2.小野柳-東部海岸國家風景區

3.加路蘭遊憩區

4.台東海濱公園

5.台東森林公園

6.杉原潮間帶-杉原保育區

7.金樽遊憩區

8.東河橋遊憩區

9.登仙橋遊憩區

10.新東糖廠文化園區

11.水往上流遊憩區

12.原社手創生活館

13.鐵花村

14.鐵道藝術村

15.台東故事館

16.綠色隧道

17.國立台東大學圖書資訊館

18.卑南大圳親水公園

19.利吉月世界

20.台東初鹿牧場

21.山里車站

22.瑪洛阿瀧部落馬武窟溪 (划竹筏)

23.池上大坡池風景區

24.稻米原鄉館

25.池上伯朗大道

26.池上飯包文化故事館-池上飯包

28.鹿野高台熱氣球區

29.鹿野高台

30.嘉蘭天空步道

31.三仙台

32.小丑魚主題館 (國立台東海洋生物展覽館)

33.多良火車站

34.太麻里金針山

35.千禧曙光紀念園區

36.娜路灣大酒店

37.鹿鳴溫泉酒店

38.日暉國際渡假村

39.知本金聯世紀酒店

40.蒙地拿旅店 (Modena B and B)

41.台東鹿野森活民宿

42.夢想家24號民宿

43.台東彩虹55號民宿

44.可樂旅店二館

45.台東秘境露營區

46.巴歌浪船屋營地

47.台東小野柳露營區

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<F-Hotel知本館 報價>

投資 >:  F HOTEL知本館    (95094台東縣台東市大順路33號 / 089-511555)

【建地】:   住宅區

【面積】:   基地1,200坪, 建坪3,000坪

【房間數】:    168間

【描述】:   地下一層, 地上八層, 靠山面海, 有泳池, 三温暖, 温泉(溫泉是載水的方式加熱), 健身房

【價格】:   7億8,000萬

【經營回租】:   200/

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